山东聊城房价成本解密
山东省是一个人口大省，人口约1亿，社会体制相对固化，人民思想相对保守，经济总量很大很虚，主要是三高企业。群众工资典型的两极化分布，普通民营经济员工的收入严格符合正态分布，公务员和机关单位雇员工资是普通民营经济体员工的2-5倍。
但是山东的房价总体上不算保守，最贵的是青岛，房价基本在2.5万以上，其次就是济南，均价在1.5万以上，紧随其后的是烟台和聊城，均价在1万以上（采样的市区）。青岛市是山东的经济杠把子，沿海城市，经济旅游文化很发达，还曾是德意志帝国的殖民地，价格高的有道理；济南市是省会，高的同样有理；烟台好歹也是沿海中等发达地区，1万以上也得理解。而聊城呐？比聊城经济发达且处于同一档次的菏泽，也就7000左右的房价。聊城却1.1万，让人不解无语感叹悲伤中。。。。。。。。。。。
首先，聊城是一个经济落后，人口众多，法制不健康，经商环境恶劣，体制化严重的城市。房价高的离谱，聊城市城区房价都在1.1万左右，而普通大众的工资在2000-4500之间，且没有休假没有社保的工资态势，即日工资70-150元之间的分布。机关事业单位工资按月计算，5800-20000之间，五险一金样样全！
聊城城区房价1.1万的水平肯定是肾虚状态，菏泽的今天价格就是聊城明天的价格。
第二，聊城开发商的开发成本。以**和园项目的开发商为例，他们严格遵守一房一价的原则.例如，2017年底城区新房的预售价实际在6000-7000之间不等，但是到了2018年房价突然到了9000多了。2017年收钱卖的预售房，地价均在200万/亩（667㎡）左右，折合地皮价格2998元/㎡。但是高层的房子容积率高（容积率=建筑总面积/地皮面积），一般都会大于2.0，星光的是2.2。那么折合到建筑里面的楼面价就是2998/2.2=1363元。那么建筑安装成本（含税含利润）也就1150元/㎡，规费200元/㎡，税费300元/平方米，融资费用200元/㎡，销售费用300元/㎡；那么星光和园的含税成本=1363+1150+200+300+200+300=3513元。
这个含税成本只是正常公平合理的价格。而实际成本比这个还能低1000元左右。为什么？因为公摊面积的重复计算！
因为，所谓的建筑面积就是从地下到地上所有的面积，已经包含人防工程车位和储藏室的面积了。假如不包括这些面积的话，车位和储藏室应办理产权或在不动产证书上体现（目前聊城高层没有该例外）。也就是说车位和储藏室的价钱已经在您的房款里了，但是开发商会违法违规重复收取，地方政府还得向着开发商说话，给开发商撑腰！假如车位＋地下室，一套15万，建筑面积25平方米，单价=6000/㎡。这些重复计算销售的建筑面积能占到总建筑面积的5%。6000*5%*总建筑面积=额外纯利润！还是以**和园为例，6000元/㎡*5%*330000㎡=9900万！
那么整个楼盘的净利润
=（销售价-3513）*总建筑面积+6000*5%*总建筑面积。总利润大约最低10个亿！您说开发商有钱没钱！
最后，就算是开发商在18/19年高位拿地，真800万一亩地，无非是楼面价上涨个1000多。单价成本会高1000多，但是房价也从6000涨到9000了，一平仍然多赚2000多！
况且，地方政府土地拍卖，内幕很多。多数情况下，开发商根本不用支付这么多钱，政府给打折。还有偷工减料也能省。
备注：不要以为人工费贵了，其实人工费在聊城还是很低的，因为建安报价都是包含五险一金的，实际上大家都知道。而且主要材料费钢筋价格下降厉害，水泥涨点，几乎能抵消持平。
山东省是一个人口大省，人口约1亿，社会体制相对固化，人民思想相对保守，经济总量很大很虚，主要是三高企业。群众工资典型的两极化分布，普通民营经济员工的收入严格符合正态分布，公务员和机关单位雇员工资是普通民营经济体员工的2-5倍。
但是山东的房价总体上不算保守，最贵的是青岛，房价基本在2.5万以上，其次就是济南，均价在1.5万以上，紧随其后的是烟台和聊城，均价在1万以上（采样的市区）。青岛市是山东的经济杠把子，沿海城市，经济旅游文化很发达，还曾是德意志帝国的殖民地，价格高的有道理；济南市是省会，高的同样有理；烟台好歹也是沿海中等发达地区，1万以上也得理解。而聊城呐？比聊城经济发达且处于同一档次的菏泽，也就7000左右的房价。聊城却1.1万，让人不解无语感叹悲伤中。。。。。。。。。。。
首先，聊城是一个经济落后，人口众多，法制不健康，经商环境恶劣，体制化严重的城市。房价高的离谱，聊城市城区房价都在1.1万左右，而普通大众的工资在2000-4500之间，且没有休假没有社保的工资态势，即日工资70-150元之间的分布。机关事业单位工资按月计算，5800-20000之间，五险一金样样全！
聊城城区房价1.1万的水平肯定是肾虚状态，菏泽的今天价格就是聊城明天的价格。
第二，聊城开发商的开发成本。以**和园项目的开发商为例，他们严格遵守一房一价的原则.例如，2017年底城区新房的预售价实际在6000-7000之间不等，但是到了2018年房价突然到了9000多了。2017年收钱卖的预售房，地价均在200万/亩（667㎡）左右，折合地皮价格2998元/㎡。但是高层的房子容积率高（容积率=建筑总面积/地皮面积），一般都会大于2.0，星光的是2.2。那么折合到建筑里面的楼面价就是2998/2.2=1363元。那么建筑安装成本（含税含利润）也就1150元/㎡，规费200元/㎡，税费300元/平方米，融资费用200元/㎡，销售费用300元/㎡；那么星光和园的含税成本=1363+1150+200+300+200+300=3513元。
这个含税成本只是正常公平合理的价格。而实际成本比这个还能低1000元左右。为什么？因为公摊面积的重复计算！
因为，所谓的建筑面积就是从地下到地上所有的面积，已经包含人防工程车位和储藏室的面积了。假如不包括这些面积的话，车位和储藏室应办理产权或在不动产证书上体现（目前聊城高层没有该例外）。也就是说车位和储藏室的价钱已经在您的房款里了，但是开发商会违法违规重复收取，地方政府还得向着开发商说话，给开发商撑腰！假如车位＋地下室，一套15万，建筑面积25平方米，单价=6000/㎡。这些重复计算销售的建筑面积能占到总建筑面积的5%。6000*5%*总建筑面积=额外纯利润！还是以**和园为例，6000元/㎡*5%*330000㎡=9900万！
那么整个楼盘的净利润
=（销售价-3513）*总建筑面积+6000*5%*总建筑面积。总利润大约最低10个亿！您说开发商有钱没钱！
最后，就算是开发商在18/19年高位拿地，真800万一亩地，无非是楼面价上涨个1000多。单价成本会高1000多，但是房价也从6000涨到9000了，一平仍然多赚2000多！
况且，地方政府土地拍卖，内幕很多。多数情况下，开发商根本不用支付这么多钱，政府给打折。还有偷工减料也能省。
备注：不要以为人工费贵了，其实人工费在聊城还是很低的，因为建安报价都是包含五险一金的，实际上大家都知道。而且主要材料费钢筋价格下降厉害，水泥涨点，几乎能抵消持平。
